本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

2022年12月，住房和城乡建设部部长倪虹说：“物业管理是重要的民生行业，是落实‘城市三分建七分管’理念的重要领域。”

2022年，物业管理行业历经资本退潮、增速放缓、分化加深、盈利下滑等诸多挑战，以及宏观经济低迷、房地产行业基本面未见明显复苏也给物业服务企业的经营造成不同程度的影响。而物企在“城市三分建七分管”的发展机遇下，愈加注重独立发展，逐渐脱离依附于房地产行业，并加快数字化转型，推动“物业+”多元增值服务等。

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6月28日，克而瑞物管和中物研协在武汉举办2023中国物业服务企业综合实力研究成果发布会，同期揭晓2023中国物业服务企业综合实力500强、2023中国国有物业服务企业综合实力100强以及各细分业态、特色领先物业服务企业及标杆项目。而通过克而瑞研究成果及各大榜单，可透视物企2022年的发展状况，及物业行业未来的发展方向。

500强物企加大外拓，第三方项目在管面积占比增至55.1%

克而瑞集团副总裁张兆娟在会上表示，未来十年住宅增量每年大约10亿方，相比过去十年有了明显的降幅。而未来增量将集中在少数企业手里，能够释放到市场里进行充分竞争的量并不多。在这样的背景下，物业企业将把更多的关注点转向存量部分，存量竞争会更激烈，因此降低丢盘率成为重中之重。

在谈及物企2022年表现时，张兆娟指出：“整体来看，规模和营收增速放缓、第三方外拓增长、人均经营效率增量放缓是物企五百强呈现的主要特征。”

当前，物业管理行业竞争激烈且分散，物企规模拓展仍是其重要发展战略之一。克而瑞研究数据显示，2022年，500强物企在管面积达172.7亿平米，均值达到3453.86万平米，同比增长7.1%。相比之下，2018年—2021年500强物企在管面积的增速分别为12.5%、9.2%及10.4%。其中，百强物企2022年在管面积达121.2亿平米，同比增长8.0%，增速略高于500强物企。百强物企在500强物企整体规模中占比超七成（70.2%）。

图源：克而瑞物管

而上市物企2022年在管面积60.6亿平米，同比增长18.7%。值得一提的是，2021年以来上市物企纷纷为高规模增长定下目标，物企在管面积增速普遍保持在30%—50%之间，部分物企增速设定甚至超过50%，物企规模拓展压力巨大，收并购成为物企规模增长的重要方式之一。2021年上市物企披露收购事项53起，累计披露交易金额355.9亿元。2022年物企并购趋缓，上市物企累计披露并购交易66起，披露交易金额119.3亿元，总交易金额下滑约2/3。

图源：克而瑞物管

此外，克而瑞指出，物业管理本质上是服务性行业，其盈利增长来自于覆盖规模广度和关联拓展深度。而2022年以来多家房企陆续发生债务违约，使得物企的独立性越来越强。

数据显示，2022年，500强物企、百强和上市物企外拓第三方项目在管面积占比分别为55.1%、58.2%和61.5%，较2021年分别增加3.8个百分点、3.1个百分点、1.3个百分点；其在管面积中来自于第三方的面积占比均超过半数，百强物企外拓第三方在管面积占比接近6成。物企外拓持续发力，为物企独立性发展提供保障。

物业管理源于地产开发，受经济大环境、地产关联方等因素影响，500强物企营业收入增速有所放缓。克而瑞数据指出，2022年，500强物企营业收入5375.3亿元，均值超过10亿元，同比增长8.5%，增速较2021年下滑13.3个百分点。

同时，物企盈利能力也出现下滑。2022年，500强物企毛利润为979.3亿元，同比微涨4.5%。百强物企毛利润为780.7亿元，同比微涨1.9%。上市物企毛利润为534.4亿元，同比下滑0.3%。

图源：克而瑞物管

而2022年，500强物企净利润为407.4亿元，同比下滑17.2%。百强物企净利润为223.5亿元，同比下滑40.3%。上市物企净利润为151.3亿元，同比下滑41.8%。

行业拐点显现，降低丢盘率成为物企未来发展重中之重

需要注意的是，克而瑞指出，从行业发展来看，住宅、办公、商业等多业态受到地产影响，土地成交下滑，开工建设量持续下降；公建、学校、医院等业态开工量有限，产业园区物业受政策变化影响开工量保持增长，整体来看，行业增量持续放缓，拐点显现。

不过，张兆娟则表示物业行业的未来仍是可期的。“未来十年住宅增量每年大约10亿方，相比过去十年有了明显的降幅。其中，从近年拿地结构来看，民企只占了16%，逾80%是央国企、城投企业，他们本身有自己的物业公司，而城投则更多的会选择能力比较强的头部企业，所以未来增量将集中在少数企业手里，能够释放到市场里进行充分竞争的量并不多。在这样的背景下，物业企业将把更多的关注点转向存量部分，存量竞争会更激烈，因此降低丢盘率成为重中之重。企业需要通过各种方式，提升客户体验，增强满意度和粘性，实现保盘和拓盘。”张兆娟说道。

此外，“放管服”改革持续深化下，物企服务边界扩大。非住宅物业以其物业费单价高、细分赛道多，具有专业门槛及政策环境友好等特点，未来发展想象空间大，成为物企积极抢占的赛道。克而瑞数据显示，500强物企竞相布局非住宅物业市场，非住宅物业的管理项目和面积进一步提升。2022年，500强物企住宅、非住宅在管面积分别为98.1亿平米、74.6亿平米，分别较上一年净增加4.1亿平米、7.4亿平米，非住宅净增量是住宅的1.8倍。

张兆娟还提到，行业发展面临的新形势是独立性、存量、大城市治理和街道社区治理。因此，下个阶段物企需要关注三点，第一必须要做好基础服务，当前基础服务占到所有收入逾60%，有的甚至达到70%。做好基础服务是开展所有新业务的基础。其次要升维能力，提升相关业务的专业能力，开始着力储备包括设施管理、资产管理等更高维度的能力，才能保证未来的核心竞争力。最后是精细运营，运营的精细化程度往往是中长期拉开企业差距的关键，当下政府端都在提倡像绣花针一样的精细化管理，其对企业发展的重要性自然也不言而喻。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁